こんにちは。
豊田シティ法律事務所の弁護士の米田と申します。

手付金という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
不動産を買うときなどに一部手付を払ったりしますよね。

手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、本来は売主から返還してもらうものです。
ただ、いちいちその手続をするのは面倒なので、契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

（解約）手付を打つということは、理論的には、いわゆる約定解除権を認めることであり、手付けを犠牲にすれば、法定解除事由がなくとも自由に契約を解除できるということになります。

ただし、これには時期的な限界があり、相手方が履行に着手するまでしか解除できないことになっています（民５５７条１項）。
「履行に着手」といってもなかなか明確になっているわけではなく、注意が必要です（よく問題になります）。

過去に「履行に着手」と最高裁で認められた判例には、

・売主が所有権移転の仮登記申請をした
・売主が売却を前提とした分筆登記申請をした
・買主が中間金（内金）の支払いをした
・買主が売買代金との引き換えで建物の引渡し請求をした

などがあります。これらに該当すれば手付解除はできなくなります。よく購入を決めたが事情が変わったから手付解除で終わらせたいという相談がありますが、まさに「履行に着手」に該当するか否かが問題になるんですよね。

あと、注意しておきたいのが、仮に解約手付によって契約解除ができたとしても、仲介業者がいた場合です。
仲介業者は、契約が成立しさえすれば、依頼者（売主または買主）に仲介手数料を請求できるというのが原則ですので、手付解除しても仲介手数料の支払いを免れないことも多いです。
中古住宅を買う場合などは気を付けたいですね。