こんにちは。
豊田シティ法律事務所の弁護士米田聖志です。

今、さまざまな要因から、アパート建設やワンルームマンション、シェアハウスなどの《収益不動産投資》が熱を帯びています。
この背景には、マクロ経済要因として日本銀行による異次元緩和と超低金利政策があります。行き場を失ったマネーが株式と不動産市場に流れ込み、株式相場や不動産価格を押し上げ、キャピタルゲイン狙いの投資が増加したとされています。

一方で、銀行などの金融機関は、企業の海外進出や人口減少などによる市場の縮小からくる貸出機会の減少から、担保を取りやすい不動産への融資姿勢を強めているようです。
不動産投資への誘因という観点からみて極め付きは、2015年1月施行の「相続税の増税」<*1>です〔それまでの基礎控除額を４割減に縮小したため、2015年相続税の課税対象者は前年の1.8倍に増大〕。
その結果、土地を相続した人が相続税の節税効果の高いアパート建設に乗り出し、ブームとなったのです。他にも将来の年金不安や給料がなかなか増えない中で、副業感覚でワンルームマンションなどの＜不動産投資＞に走るサラリーマンも増えています。これらが不動産投資が活況を呈している背景です。

そのような中で、今年5月、女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を経営する不動産会社の㈱スマートデイズが破産し、多数の不動産投資家(オーナー)に融資していたスルガ銀行の不正ともいえる乱脈融資と抱き合わせで大きな問題になっています。

ここでは、(1)「相続税の節税対策」を活用しようとして、土地保有者が大東建託や大和ハウス工業などと「サブリース契約」を結んでアパート経営に乗り出すケース、(2)サラリーマンなどが投資目的で不動産投資に乗り出すケース〔「かぼちゃの馬車」への投資などはこれに該当します〕の２つのケースに分けて説明します。

(1)でも(2)でも、不動産会社が地権者や投資家に提示する「事業計画(収支シミュレーション)」では多額の儲けが出る事業計画になっていますが、本当にその通りにうまくいくのでしょうか？ 必ずしも、そうでないのが不動産投資なのです。

たとえば1990年に始まる日本経済のバブル破裂を見ても、株式市場の崩壊の後には長期にわたる“地獄”のような不動産市場の暴落が続きました。
これが、「失われた20年」と呼ばれる「不動産バブルの後始末」、つまり「不良債権処理」です。まして今は、2013年4月から始まった日銀による金融の異次元緩和で、カネが実物市場に回り切れないほどジャブジャブの状態なのです。
有り余ったカネは株式市場と不動産市場に流れ込む以外にありません。後から、「あの時はバブルだったなぁ～」と振り返ることになるかもしれませんよ。大金が絡むゆえに、不動産投資には“甘い罠”が潜んでおり、注意が必要です（続く）